2016.18.1
Novela zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí od 1. 11. 2016
Ing. Věra Engelmannová
Dne 5. 8. 2016 byl vyhlášen zákon č. 254/2016 Sb., kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen "ZDNV" nebo "novela zákonného opatření"). Novela zákonného opatření nabývá účinnosti dne 1. 11. 2016. Rozhodným dnem pro aplikaci příslušného znění zákonného opatření je okamžik vzniku daňové povinnosti, tj. den nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Ve všech případech, kdy daňová povinnost vznikla přede dnem nabytí účinnosti novely zákonného opatření, je třeba aplikovat původní znění zákonného opatření, tj. např. u kupních a směnných smluv je poplatníkem primárně převodce, pokud se účastníci právního jednání nedohodnou, že je poplatníkem nabyvatel a toto výslovně neuvedou do smlouvy. Změny zapracované do novely zákonného opatření se použijí až na případy, ve kterých došlo k nabytí vlastnického práva od 1. 11. 2016. U nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí je vlastnické právo u nejčastěji uzavíraných typů smluv (kupní smlouva, směnná smlouva, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví) nabýváno ke dni právních účinků vkladu do katastru nemovitostí (tj. den, kdy byla smlouva doručena katastrálnímu úřadu) a u nemovitých věcí nezapisovaných do katastru nemovitostí je rozhodným dnem den nabytí účinnosti smlouvy. V praxi se setkáváme s případy, kdy katastrální úřad sice provede vkladové rozhodnutí, ovšem jeho rozhodnutí má pouze deklaratorní povahu, protože k nabytí vlastnického práva došlo již na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, a to ke dni, který je v rozhodnutí určen; není-li takový den určen, tak ke dni právní moci rozhodnutí.
NahoruPoplatník
§ 1 ZDNV
Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je od 1. 11. 2016 výlučně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Nově není – na rozdíl od předchozích úprav platných od roku 1993 – upravena vůbec osoba ručitele. S touto změnou se do zákonného opatření vrací původně navrhovaná úprava osoby poplatníka, která byla v rámci legislativního procesu v roce 2013 změněna tak, že u kupní nebo směnné smlouvy je poplatníkem primárně převodce, pokud se účastníci smlouvy nedohodnou, že je poplatníkem nabyvatel. U ostatních typů smluv je poplatníkem nabyvatel. Z praxe je zřejmé, že to bylo řešení velmi nešťastné, které přináší poplatníkům a správcům daně řadu potíží. Sjednocením poplatníka daně v osobě nabyvatele novelou zákonného opatření dojde ke zjednodušení správy daně. Zároveň má nabyvatel jako poplatník sice povinnosti, ale na druhé straně má zaručena širší práva v daňovém řízení než v pozici ručitele.
NahoruPředmět daně
§ 2 ZDNV
Původní znění zákonného opatření, podle kterého bylo předmětem daně z nabytí nemovitých věcí úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je částí inženýrské sítě, je v novele zákonného opatření nahrazeno úpravou, podle které, jde-li o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je nově předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickému podílu na takové budově. Tato budova nebo spoluvlastnický podíl na ní se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považují za nemovitou věc. Přestože zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ" nebo "občanský zákoník") v § 509 NOZ upravuje, co lze podřadit pod pojem inženýrské sítě, jsou názory laické, ale zejména i odborné veřejnosti, na otázku, zda je inženýrská síť věcí movitou nebo věcí nemovitou, různé. Protože nelze v současné době očekávat změnu v občanském zákoníku, která by otázku pohledu na inženýrské sítě vyjasnila, bylo v zájmu zjednodušení potřeba jednoznačně vymezit, co se považuje za předmět daně z nabytí nemovitých věcí ve vztahu k inženýrským sítím, a to bez ohledu na to, zda se skutečně jedná o movitou nebo nemovitou věc. Nově to tedy bude pouze nabytí budovy podle katastrálního zákona, která je částí inženýrské sítě.
NahoruRozšíření předmětu daně ve vztahu k právu stavby
§ 3 ZDNV
Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je i úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci v souvislosti se zřízením práva stavby, případně v souvislosti s jeho dalším nakládáním (kupní smlouvou, vydržením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci). Vznik a zánik práva stavby je upraven v § 1243 a násl. NOZ. Právo stavby je nemovitá věc zapisovaná do katastru nemovitostí a obecně se může zřídit až na dobu 99 let, ale i na dobu kratší. Občanský zákoník nevylučuje ani možnost následného prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno. V zájmu zamezení případné daňové optimalizace byl § 3 ZDNV doplněn o fikci, podle které se za nabytí vlastnického práva k právu stavby pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.
NahoruVyloučení z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí přeměnou právnické osoby
§ 5 ZDNV
Podle novely zákonného opatření není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnami právnických osob s výjimkou převodu jmění na společníka. Touto změnou dochází k rozšíření negativního vymezení předmětu daně i na jiné právnické osoby než na původně uvedené obchodní korporace. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí tedy nebude nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnou jakékoli právnické osoby (spolek, nadace).
NahoruPřeměna obchodní korporace formou převodu jmění na společníka
§ 5 ZDNV
Dále dochází novelou zákonného opatření ke zúžení případů, které nejsou předmětem daně z nabytí nemovitých věcí o případy, kdy dochází k přeměně obchodní korporace formou převodu jmění na společníka. Uvedený způsob přeměny připadá v úvahu pouze u obchodních korporací, neboť jej těmto právnickým osobám umožňuje zákon č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev. Podle § 341 zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů, je přejímající společník povinen poskytnout při převzetí jmění ostatním společníkům zanikající společnosti vypořádání v penězích. Výše tohoto vypořádání musí být přiměřená výši podílů ostatních společníků, což je přejímající společník povinen pro převod jmění doložit posudkem znalce. Cena určená tímto znaleckým posudkem je podle § 18 odst. 1 písm. e) ZDNV zvláštní cenou při převodu jmění na společníka. Uvedená situace, je-li součástí převáděného jmění nemovitá věc, naplňuje za podmínek vymezených v zákoně předmět daně z nabytí nemovitých věcí.
NahoruObec a dobrovolné svazky obcí – osvobození
§ 6 odst. 1 písm. c) ZDNV
Podle stávající úpravy § 6 odst. 1 písm. c) zákonného opatření mohlo dojít k osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí pouze v některých, taxativně vymezených případech. Novela zákonného opatření rozšiřuje osvobození na všechna nabytí vlastnického práva k nemovité věcí územními samosprávnými celky nebo dobrovolnými svazky obcí. Zároveň se podle § 40 ZDNV daňové přiznání v těchto případech nepodává.
NahoruRozestavěné stavby nebo jednotky nově nepožívají osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí
§ 7 ZDNV
Podle stávajícího znění zákonného opatření se osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí u nových staveb a jednotek ve stavbě bytového domu vztahuje i na případy…
